Νέος Οικοδομικός Κανονισμός της υπερδόμησης και η σύνδεσή του με το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Παπάγου

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός της υπερδόμησης και η σύνδεσή του με το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Παπάγου. Αναδημοσίευση από την ιστοσελίδα του Δήμου Παπάγου Χολαργού

Το τελευταίο χρονικό διάστημα, ορισμένοι συνδημότες μας επιλέγουν τεχνηέντως να επαναφέρουν στο προσκήνιο το ζήτημα του συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) στην Κοινότητα Παπάγου, παραθέτοντας μάλιστα ανακριβή και ανεπαρκή στοιχεία, ζήτημα για το οποίο ο Δήμος μας έχει ήδη αποφασίσει από το έτος 2014 με την υπ’ αριθμ. 48/2014 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, προτείνοντας τη μείωση του συντελεστή δόμησης από 1 σε 0,9.

Η πόλη του Παπάγου αναπτύχθηκε στους πρόποδες του Υμηττού, μέσω διαδοχικών οικοδομικών προγραμμάτων του Αυτόνομου Οικοδομικού Οργανισμού Αξιωματικών (Α.Ο.Ο.Α.) για τη στέγαση των αξιωματικών των Ενόπλων Δυνάμεων.

Βασικά χαρακτηριστικά του πολεοδομικού σχεδιασμού της πόλης, υπήρξαν εξαρχής η αραιή δόμηση, ο χαμηλός συντελεστής δόμησης, η οργάνωση των κατοικιών σε ενότητες με διαμορφώσεις αδιεξόδων, η δημιουργία πολλών αλσών, χώρων πρασίνου και πεζόδρομων και η απρόσκοπτη σύνδεση της πόλης με τον Υμηττό, του οποίου αποτελεί «φυσική συνέχεια».

Η έλλειψη Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου στην Κοινότητα Παπάγου, και τα προβλήματα που αυτό συνεπαγόταν, κατέστησαν αναγκαία την εκπόνησή του και το Δημοτικό Συμβούλιο του τέως Δήμου Παπάγου, αποφάσισε ομόφωνα το 2009 την ανάθεσή του σε μελετητικό πολεοδομικό γραφείο με τις παρακάτω, μεταξύ άλλων, κατευθύνσεις:

– τη διατήρηση του υπάρχοντος φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος και του χαρακτήρα της πόλης ως κηπούπολης και πόλης αμιγούς κατοικίας, εξετάζοντας ακόμα και την τροποποίηση των υφιστάμενων όρων δόμησης για τη διατήρησή του,

– τη νομιμοποίηση σαράντα επτά (47) πολυκατοικιών σε έξι (6) περιοχές της Κοινότητας Παπάγου, με περισσότερες από χίλιες διακόσιες (1.200) ιδιοκτησίες, ανεγερθείσες με το 20ο οικοδομικό πρόγραμμα του Αυτόνομου Οικοδομικού Οργανισμού Αξιωματικών (Α.Ο.Ο.Α.) τα έτη 1979 και 1980.

Αξίζει να σημειωθεί, ότι το εκπονηθέν σχέδιο τέθηκε από την τότε διοίκηση του Δήμου, σε διαβούλευση για περισσότερους από τέσσερις (4) μήνες, στην οποία συμμετείχαν κάτοικοι, σύλλογοι, σχολεία, εκπρόσωποι δημοτικών παρατάξεων, σωματεία και φορείς του Ελληνικού Δημοσίου, όπως το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το Υπουργείο Πολιτισμού και Αθλητισμού, το Δασαρχείο Πεντέλης, ο Α.Ο.Ο.Α., ο Ειδικός Λογαριασμός Αλληλοβοήθειας Στρατού κ.α., ενώ πολλές από τις παρατηρήσεις και επισημάνσεις που διατυπώθηκαν, υιοθετήθηκαν και συμπεριλήφθηκαν στο τελικό σχέδιο.

Το 2014 το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Παπάγου – Χολαργού επί δημαρχίας Βασιλείου Ξύδη, με την υπ. αριθ. 48/2014 απόφασή του, ενέκρινε το τελικό σχέδιο της μελέτης του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου της Κοινότητας Παπάγου, με το οποίο μεταξύ άλλων, προτάθηκε η μείωση του συντελεστή δόμησης της Κοινότητας από 1 σε 0,9 και η μείωση του μέγιστου ύψους των οικοδομών από 14 μέτρα σε 12 μέτρα.

Καθοριστικό ρόλο στη λήψη της ανωτέρω απόφασης για τη μείωση του συντελεστή δόμησης και του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους, είχαν οι γενναιόδωρες προβλέψεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ.), ο οποίος είχε προηγηθεί της ανωτέρω απόφασης και αντικατέστησε τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (Γ.Ο.Κ.).

Συγκεκριμένα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και σε αντίθεση με ότι ίσχυε πριν το 2012, δεν προσμετρώνται πλέον στον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης: τα κλιμακοστάσια, οι ανελκυστήρες και τα πλατύσκαλα, μέχρι 25 τ.μ. ανά όροφο, 40 τ.μ. στο επίπεδο της εισόδου, το 50% υπογείου ορόφου, όταν αυτός εξυπηρετεί κύριες χρήσεις, επιφάνειες των ανοιχτών εξωστών και ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και πατάρια, και σοφίτες κ.α.

Επίσης, και ως προς το ζήτημα του ύψους, ο Ν.Ο.Κ. επιτρέπει την προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους έως 2 μέτρα από το όριο των 14 μέτρων σε μία σειρά περιπτώσεων, όπως όταν το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% για στάθμευση οχημάτων, ή όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (πυλωτές) και ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος της διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση οχημάτων, όπως επίσης κι όταν κατασκευάζεται φυτεμένο δώμα επιφάνειας μεγαλύτερης του 50% από την επιφάνεια του δώματος, ενώ επιτρέπεται η δυνατότητα κατασκευής στέγης δύο (2) επιπλέον μέτρων, προσαυξάνοντας συνολικά το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος στην Κοινότητα Παπάγου, από τα 14 μέτρα στα 18 μέτρα.

Οι νομοθετικές τροποποιήσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού θέτουν σε κίνδυνο το υπάρχον φυσικό και οικιστικό περιβάλλον και τον διαμορφωμένο χαρακτήρα της πόλης του Παπάγου ως κηπούπολης, ενώ η απόφαση του Δήμου για τη μείωση του συντελεστή δόμησης και του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους, αποσκοπούν στη διατήρηση του χαρακτήρα του προαστίου και στη θωράκισή του από την υπερδόμηση, που προσφέρει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός. Ενδεικτικά σας αναφέρουμε ότι τη συγκεκριμένη χρονική στιγμή, κατασκευάζονται 44 νέες οικοδομές με τους επιβαρυντικούς όρους δόμησης του  Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Το 2020, σε συνέχεια των αποφάσεων των προηγούμενων διοικήσεων, και με ευρεία πλειοψηφία (24-5), το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Παπάγου – Χολαργού, με την υπ. αριθ. 66/2020 απόφασή του, παρέλαβε και ενέκρινε τη Β2 Φάση της μελέτης «Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Κοινότητας Παπάγου» και αποφάσισε την επικαιροποίηση των προτεινόμενων χρήσεων γης σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα 59/2018, ενώ δεν επανεξετάστηκε το ζήτημα του συντελεστή δόμησης και του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους, καθώς είχαν ήδη καθοριστεί με την απόφαση του 2014.

Η μείωση του συντελεστή δόμησης και του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους των οικοδομών, κρίθηκε επιβεβλημένη, αντισταθμίζοντας τους επιβαρυντικούς όρους δόμησης που προκάλεσαν οι προβλέψεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού το 2012, προκειμένου να διατηρηθεί η φυσιογνωμία και ο χαρακτήρας της πόλης ως κηπούπολης.

Βασικό μέλημα όλων των διοικήσεων του Δήμου μας τα τελευταία έτη, όπως και της παρούσας δημοτικής αρχής, είναι η προστασία της πόλης και η εξασφάλιση υψηλού επιπέδου ποιότητας ζωής για όλους εμάς, αλλά κυρίως για τα παιδιά μας.